집을 Rent주셨다면 1031 Exchange 고려하세요

제목 : 집을 Rent주셨다면 1031 Exchange 고려하세요

실리콘밸리 지역에서는 지난 몇 년 동안 주택가격이 급격히 상승하여, 주택을 팔 경우에 부부가 받을 수 있는 면세 혜택인 50만불 이상의 Capital Gain 즉 구입 가격과 판매 가격의 차이가 발생하는 경우를 많이 봅니다.

부부 공동 소유의 경우 지난 5년동안 2년 이상 그 집에 거주를 했다면 50만불의 차이에 대해서는 면세 혜택을 받게 됩니다. 그런데 그 집을 2년 정도 다른 사람에게 세를 주었다면 또 다른 선택을 할 수도 있습니다.

집을 2년 정도 세를 준 적이 있다면, 투자용 부동산으로 그 용도를 변경하여 섹션 1031 이라는 세법을 활용하여 1031 Exchange 라는 특혜를 받는 것을 고려해볼 수 있습니다.

(1) 손님 김선생님께서 15년 전에 50만불을 주고 집을 구입했습니다. (2) 그 집에서 한동안 살다가 2년 전에 직장을 다른 지역으로 옮기게 되어 2년 동안 세를 주고 남가주에 가서 살았습니다. (3) 2021년에 집을 팔려고 알아보니 시세는 약 150만불입니다. (4) 산 가격과 팔 가격이 100만불 정도 차이가 납니다. (5) 부부 50만불 면세 혜택을 받아도 50만불에 대해서 자본 이익 Capital Gain 이 발생하여 세금을 내야 하며 25%를 적용한다면 세금이 무려 12만5천불이나 됩니다.

이때 1031 Exchange 를 이용하면 (6) 그 집을 투자용 부동산으로 취급하여 (7) 그 집을 팔고 나서, 6개월 내에 200만불 또는 그 이상의 투자용 부동산을 사면 이익에 대한 세금 Capital Gain 을 내지 않고 연기 Defer 할 수 있습니다. (8) 2022년에 Form 8824와 함께 1031 Tax Free Exchange 를 보고함으로써 세금을 연기하게 됩니다. (9) 주의할 점은 새로 사는 부동산이 거주용이 아니라 투자용도 이어야 혜택을 받습니다.

1031 Exchange 를 성공적으로 수행하기 위해서는 Like-Kind Property, 45 day Identification 그리고 180일 Rule 등 까다로운 조건이 있으므로, 실력 있는 부동산 전문가의 도움을 받아야 합니다.

여러분을 항상 응원하며 건강을 기원합니다.

당신을 위한 부동산팀 K-Team 석병엽 / 이덕구