pre-qualification vs. pre-approval
배은희
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2013.12.17 12:17
연말인데도 괜찮다 싶은 집엔 복수오퍼가 몰리는 현상을 종종 볼 수 있습니다. 올 한해 뜨거운 경쟁에 밀려 미처 사지 못한 바이어들이 여전히 집을 보고 있는 것입니다. 이러한 바이어 경쟁에서 이기기 위해 모기지 pre-qualification보다 pre-approval이 필요할텐데 이 둘의 차이점은 prequalifying은 론오피서나 브로커들이 인컴, 크레딧스코어, 자산, 다운페이먼트등에 대한 정보를 순전히 바이어 말만 듣고 론이 얼마나 나올지 대강 알아보는 것이므로 별 의미가 없을 수 있겠습니다. 그러나 pre-approval은 바이어가 은행이나 브로커에게 자신의 인컴 및 자산등에 관한 실제 데이타를 제공하는 것입니다. 랜더는 바이어의 크레딧 리포트를 뽑아보고 바이어는 실제 론심사를 위해 필요한 W-2나 1099s, 최근 pay stub, 은행 statement, 401(k)이나 기타 다른 은퇴구좌등 모든 자산을 증명하여 집을 소유할 여건이 된다는 것을 증명해야 합니다.
이런 과정을 거쳐 pre-approval을 얻어내면 바이어는 그만큼 론이 나올것에 대한 확신이 들고 따라서 요즘같이 경쟁이 심할때 셀러에게 더욱 어필할 수 있어 네고하는데 도움이 될것입니다.
바이어는 pre-approval을 얻을때 클로징코스트에 관한 good-faith estimate도 함께 요구할 수 있습니다. 많은 랜더들은 집이 매매계약중에 있을때 이를 제공하나 바이어입장에선 대강 클로징하는데 얼마나 드는지 미리 알아보는 것이 중요하겠습니다.
pre-approval letter에는 얼마나 론을 해줄 수 있을지와 론오피서의 연락처, 예상 월페이먼트등이 명시될 것이지만 론타입이나 이자율등의 자세한 사항은 포함되지 않습니다.
부동산매매에서 타이밍은 가장 중요한 요소중에 하나입니다. 바이어는 부동산 예상 구매일로부터 30일에서 60일 이전에 랜더로부터 pre-approval letter을 얻어야 하는데 그 이유는 이 레터들의 유효기간이 대략 90일이기 때문입니다.(웰스파고은행의 경우는 120일)
그리고 pre-approval을 받은 시점과 실제 매매계약일이 차이가 날 경우 바이어는 추가로 가장 최근의 인컴과 은행 statement등을 제공해야 할지 모릅니다. 그리고 은행은 크레딧리포트를 뽑아보는 명목으로 $20정도 charge할 수 있습니다. 그리고 만약 pre-approval을 받은 은행보다 더 나은 조건의 은행을 찾았을 경우에 바이어 입장에선 은행은 바꿀 권리가 있으므로 이 점을 염려하지 않아도 될 것입니다.
