건전한 모기지시장

Mortgage-Backed Security의 공동창업자인 Lewis Ranieri는 최근 Mortgage Bankers Association 컨벤션에서 현재 지나치게 까다로운 론심사에 대한 우려를 표명했습니다. 부동산폭락이라는 뼈아픈 경험으로 인해 더욱 강화된 론심사는 자칫 집을 소유하기에 충분한 자격이 되는 사람들조차 론을 얻지 못하는 사태를 유발하게 되었는데 이는 마치 1950년으로 되돌아간 느낌이라고 비유했습니다. 그렇다면 악성모기지를 줄이고 합리적이고 안전하게 론을 내어주기 위해 policymaker들이 취할 수 있는 여섯가지 구체적인 방안이 무엇인지에 대해 Ranieri는 아래와 같이 제안했습니다.

첫째, 홈오너 및 모기지랜더는 에퀴티를 쌓도록 주력해야 합니다. 부담없이 낮은 월페이먼트, 짧은 amortization schedule등은 에퀴티를 빨리 쌓는 지름길이라고 합니다. 둘째, 홈에퀴티모기지나 세컨드모기지를 통한 담보대출은 신중하게 생각해야 합니다. 이는 이멀전시 헬스케어나 대학등록금등 정말로 돈이 필요할 때를 대비해 아껴둬야 한다고 언급합니다. 간단히 말해, “education YES, a 50-inch flat screen TV NO!”
셋째, 모기지마켓은 이른바 "servicing" 과정을 론의 상태에 따라 따로 구분, 관리하는 체계가 필요하다고 합니다. 대개의 경우 모기지를 내준 initial lender들은 그 론을 세컨드마켓 투자자들에게 되팔고 나서도 그 투자자를 대신해 론페이먼트를 걷는 역할을 담당합니다.(servicers) 그런데 론이 제대로 걷히든 연체되든 상관없이 servicers들은 똑같은 금액을 받습니다. 관리하기가 훨씬 비싸고 까다로운 연체론만 분리해서 집중관리하는 회사를 따로 둔다면 지난 과거에 겪은 많은 문제점을 해소할 수 있을것이라 주장합니다. 
네번째, 론심사 기준에 좀 더 융통성을 두되 크레딧스코어가 620미만으로 낮은 바이어들에게 론을 내어줄때는 budget과 빚에 대한 카운셀링 및 full-cycle 교육등을 실시해 향후 연체될 가능성을 최소화하는 것이 중요하다고 말합니다. 
다섯번째, home-rental program(option to own)등을 활성화할 필요가 있다고 말합니다. 이런 프로그램들은 크레딧히스토리가 짧은 사람들에게 크레딧 쌓을 기회를 제공하고 오랫동안 문제없이 렌트를 살은 사람들에게 집을 소유하기 위한 세이빙을 제공하기 때문입니다. 마지막으로 건전한 securitization마켓을 유지하는 것입니다. 이 마켓은 모여진 론을 투자자들이 사들이는 시장입니다.