모기지대출에 관한 다섯가지 질문
배은희
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2014.12.29 11:06
최근 모기지를 얻은 사람들은 회복된 집값과 재융자 감소등의
이유로 랜더들이 덜 까다롭고 론대출에 적극 협조하는 인상을 받았을 것입니다. 그럼 여기서 론대출에 관한 다섯가지 질문을 갖게
됩니다.
1. low-down-payment 대출이 다시 가능해질까?
대답은 예스입니다. 실은 부동산붕괴를 겪던 지난 몇년간도 FHA론같이 적은 다운페이먼트(3.5%)로 집을 장만하는 것은 항상 가능했었습니다. 전문가들은 앞으로 은행들이 꼭 FHA론이 아니더라도 5-10%의 적은 다운페이먼트도 론을 내어줄 것으로 전망합니다. 점보론의 경우도 몇년전 30%이상 다운해야 했던것에 비하면 지금은 10-15%의 적은 다운페이먼트가 가능해졌습니다. 물론 크레딧이 좋아야 하고 은행이 요구하는 모든 서류를 완벽하게 구비해야 합니다. 모기지를 얻기가 예상만큼 쉽지 않다면 크레딧유니온이나 소규모 로컬은행은 컨택하는 것도 한 방법이 될것입니다.
2. 다운페이먼트없이 모기지를 얻는 것은 가능할까?
여전히 가능하지만 하우징버블이전보다는 훨씬 더 까다롭습니다. Veterans Administration, U.S. Department of Agriculture가 보증하는 론은 다운페이먼트없이 100% 대출이 가능하고 군인이라면 Navy Federal Credit Union, 대규모 Credit Union에서 100% 론을 받을 수 있습니다. 또다른 방법은 가족, 회사, state agency로부터 down-payment gift를 받는 것입니다.
3. low-down-payment 모기지가 하우징버블을 다시 초래하지 않을까? 1. low-down-payment 대출이 다시 가능해질까?
대답은 예스입니다. 실은 부동산붕괴를 겪던 지난 몇년간도 FHA론같이 적은 다운페이먼트(3.5%)로 집을 장만하는 것은 항상 가능했었습니다. 전문가들은 앞으로 은행들이 꼭 FHA론이 아니더라도 5-10%의 적은 다운페이먼트도 론을 내어줄 것으로 전망합니다. 점보론의 경우도 몇년전 30%이상 다운해야 했던것에 비하면 지금은 10-15%의 적은 다운페이먼트가 가능해졌습니다. 물론 크레딧이 좋아야 하고 은행이 요구하는 모든 서류를 완벽하게 구비해야 합니다. 모기지를 얻기가 예상만큼 쉽지 않다면 크레딧유니온이나 소규모 로컬은행은 컨택하는 것도 한 방법이 될것입니다.
2. 다운페이먼트없이 모기지를 얻는 것은 가능할까?
여전히 가능하지만 하우징버블이전보다는 훨씬 더 까다롭습니다. Veterans Administration, U.S. Department of Agriculture가 보증하는 론은 다운페이먼트없이 100% 대출이 가능하고 군인이라면 Navy Federal Credit Union, 대규모 Credit Union에서 100% 론을 받을 수 있습니다. 또다른 방법은 가족, 회사, state agency로부터 down-payment gift를 받는 것입니다.
물론 염려가 되지 않는 것은 아니나 기존 하우징버블의 가장 큰 원인은 인컴을 제대로 체크하지 않고 무분별하게 남발했던 변동금리 모기지같은 상품때문이었습니다. 이러한 모기지상품은 현재 가능하지 않습니다. 게다가 바이어의 repay 능력등을 제대로 확인하지 않는 랜더들에 대해 막대한 페널티를 부과하기 때문에 지난 5년간 은행들은 과거 그 어느때보다 론심사를 강화했습니다.
4. 론심사중 가장 중요시하게 보는 점은?
크레딧이 안좋은 것은 가장 치명적입니다. 작년 론대출의 30%이상이 크레딧스코어 780점이상의 바이어에게 발부되었습니다. 620점 미만의 바이어는 0.2%에 불과했습니다. 이는 2001년 13%에 비해 현저히 낮은 수치입니다. 그리고 쉽게 인컴을 증명할 수 없는 자영업자나 인컴이 들쑥날쑥한 사람들은 고정인컴인 사람들에 비해 대출을 받기가 쉽지 않습니다. 그리고 파산경력이 있는 사람들은 7년을 기다려야 다시 론을 얻을 수 있습니다.
5. 이러한 모기지랜딩이 미국경제에 미치는 영향은?
White House, Federal Reserve policymaker들과 경제학자들은 이른바, mortgage-credit pendulum이라고 하우징버블과 붕괴를 겪은 랜더들이 지나치게 몸을 사려 첫집을 장만하려는 entry-level 바이어등에게 론대출을 필요이상으로 까다롭게 할까 염려합니다. 최근 올캐쉬 바이어가 전체 바이어중 3분의 1을 차지하는데 이 또한 까다로운 론심사를 피하려는 바이어의 의도가 한 몫한다고 은행관계자들은 염려합니다. 이런 여러가지 이유로 pre-bubble시절에 비해 2012년엔 200,000건의 대출이 줄었다고 하고 골드만삭스는 new home 세일즈가 2017년엔 800,000채에 달해야 하나 600,000채에 머물것으로 전망했습니다.
